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☆不動産登記に関する、知っておくとお得な豆知識

1.名義人表示変更・更正登記・・・

住所変更の登記には、変更証明書として
住民票の写しや戸籍の附票などを添付します。
登記簿に記載された住所から
現在の住所までの住所移転の経緯が
もれなく、つながっていることが必要です。
通常は、市役所で住民票の写しの交付を受ければ
前住所が記載されていますから、それ以外の証明書は不要ですが
転籍や住所移転が、繰り返されていると
もはや市役所などで保管する証明書の保管期間がすぎていて
(証明書の保管期間は、転籍・住所移転から5年間くらいです。)
現在取得できる証明書だけでは住所移転の経緯が、
うまく証明できない場合が出てきます。
ではそのような場合は、どう対処すればよいのか?・・・
このような場合は、住民票などの交付申請窓口で
住民票の写しや戸籍の付票などの他に
「不在住証明書」と「不在籍証明書」というものの交付を受けて下さい。
それと、権利証のコピーを1部取り
下記豆情報3の要領で「原本還付手続」を行って下さい

抵当権の抹消や登記名義人表示変更・更正登記などは
郵送で申請し、郵送で登記済完了書類の受領ができます。
郵送による受領の場合は
返送用の封筒に、書留郵便分の切手を貼って
登記申請の際、クリップで留めて
一緒に提出しておきましょう。

名義人表示変更・更正登記に必要な添付書類は・・・
①登記原因証明情報
(住民票の写し、戸籍の付票や不在住証明など・・・)
②登記済作成用書面(申請書の写しでよいです。)
但し、オンライン運用庁の場合は不要です。

登録免許税は、不動産1筆につき1、000円です。
(法務局の印紙売り場で購入できます。)
尚、登記完了後の謄本が必要な場合は
登記申請の際に、謄本の申請書も提出しておきます。
(謄本の申請書には、不動産1筆につき1、000円の
登記印紙を忘れずに貼っておきましょう。)

ご自分で申請なさるのが、ご面倒ならばお気軽にご相談下さい。
当事務所は、不動産1筆の場合
全ての費用を込みで、12、600円からお受けしております。
費用の中には、消費税と5、000円相当の実費分が含まれます。
内訳は・・・
①登録免許税1、000円
②登記申請及び受領用並びに依頼人への書留郵便手数料として2、000円
③事前登記簿調査費及び登記完了後謄本印紙代として2、000円

2.抵当権抹消の際に・・・

抵当権を設定した時の住所(登記簿上の住所)とローンを完済し
金融機関から抹消書類一式を受け取った時の住所(現住所)が違う場合は
抵当権の抹消登記の前に住所変更の登記
(名義人表示変更あるいは更正登記)を申請する必要があります。
尚、金融機関が本店を移転していたり
商号が変わっていも変更証明書を添付すれば足り
(通常変更証明書は、金融機関から「原本還付」を条件に貸し出されます。)
抵当権者については、抹消登記以外の登記は必要ありませんが
ローン完済後に、その金融機関が吸収合併された場合などは、
合併による抵当権の移転登記が必要(この費用は、銀行負担です。)です。
最寄りの司法書士に書類のチェックなどしてもらい
もれなく必要な登記手続きを行って下さい。

3.原本還付って何?・・・

通常、法務局へ提出する書類は原本添付が原則です。
しかし、場合により原本の返還請求が必要な書類もあります。
上記豆情報1のように証明書の代わりに権利証の写しを添付する場合や
金融機関から貸し出された「代表者の資格証明書」又は
「変更証明書たる登記事項証明書」などなど・・・
これらを返還してもらうためには
登記申請の前に、原本のコピーを1部取り
法務局で用意されている
「原本還付」というハンコを
1ページ目の上部でわかりやすい所に一カ所押印して
コピーが複数にわたる場合は、
上部に割印(個人は認印、法人は代表印)をし
末尾に「原本の写しに相違ありません。」という旨及び
住所、氏名を記載し、押印(個人は認印、法人は代表印)して
申請書に原本の代わりに合綴して提出します。
原本は単独又は、抵当権設定契約証書などとホッチキスで留め、
申請書一式書類とクリップで一緒にして申請して下さい。
そうしておけば登記完了後、完了書類と一緒に原本も返還してくれます。
これら一連の手続きを「原本還付手続」といいます。
相続の登記申請の場合は
相続関係説明図(家系図のようなものです。)を添付すれば
時間をかけて集めた戸籍謄本や除籍謄本などの原本の返還が受けられます。

但し、下記書面の原本還付は認められず、原本を提出する必要があります。
①法務局へ宛てて作成された「登記原因証明情報」。
②登記義務者に提出が義務づけられている印鑑証明書。

4.印紙について・・・

登記申請には、「収入印紙」を
登記事項証明書(謄本)や代表者の資格証明・印鑑証明書は、
登記印紙を用意しましょう。(法務局で購入できます。)
うっかり間違える、返還してもらうのにかなり手間がかかります。
 
5.権利証がなくなります・・・?

今までは、不動産を購入した、相続で親から不動産を受け継いだとして
その所有権移転の登記を申請すると
必ず権利証という公文書が交付されました。
しかし、不動産登記法という法律が、なんと!105年ぶりに大改正し
段階的にですが、権利証を廃止しそれに代わって
英数字12桁で表示された「登記識別情報」というものが
不動産の権利(所有権や抵当権など)を取得された人に交付されます。
私の事務所の近所だと、既に府中の法務局がその運用を開始しています。
でも、今お持ちの権利証が「無効」となるわけではありませんよ!
その権利証にかかる不動産について、新たな所有権移転登記をした場合は
新所有者から登記識別情報に代わるわけですから
今、お持ちの権利証は、大事に保管しておいて下さいね。
この「登記識別情報」・・・注意しなければならないことがあります!
この12桁で表示された暗証番号のようなもの
厳重に保管しておかないと最悪の場合、この暗証番号が他人に知られて
知らない間に簡単に所有権移転登記をされてしまう!!
ということにもなりかねません。
そこで、不動産を取得しこの「登記識別情報」を取得することになったら
登記完了の際、最初から「登記識別情報」の交付を受けないとするか
又は一旦受けて、後日やはり保管方法に不安があるので
「登記識別情報の失効」を申出るかの選択肢が与えられています。
これらのどちらを選択しても、後日ご自分が、登記義務者になる場合
(例えば不動産を売却するだとかもしくは
銀行から融資を受けて、抵当権を設定するといった場合)
登記識別情報が手元にありませんから
今度は、「本人確認情報」というものを法務局へ提供して
本人に間違いがないということを証明するわけです。
従前の「保証書の作成」に該当するものですね。
この「本人確認情報」は、司法書士が本人確認をした上で
作成することになりますが・・・・
費用が結構かかります。ちなみに、その司法書士と面識がない場合は
所有権移転登記のための「本人確認情報」の提供手数料は
大体、10万円程度かかります。 
いずれにしても一旦は、この「登記識別情報」を受け取るのが
通常でしょうから、絶対に他人に知られないように、厳重に保管し下さい。
「知られたかも・・・」そう思ったら、すぐに「失効の手続き」をして下さい。
キャッシュカードを紛失した場合と同じように考えて下さい。
不動産登記の改正点について、もっと詳しくお知りになりたい方は
こちらをどうぞ・・・
  
http://www.moj.go.jp/MINJI/minji76.html


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